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当我们谈论住宅小区时，容积率这个词总是绕不过去。容积率，这个看似简单的概念，实则关系到小区的人口密度、建筑密度，直接影响着你的居住舒适程度。售楼人员可能会用各种术语来美化他们的楼盘，但容积率的真相究竟是怎样的呢？让我们揭开它的神秘面纱。
容积率的计算并非想象中那么简单。它并非简单的建筑面积与土地面积的比值。建筑面积中包含了计容面积和不算容积率的面积，比如地下室和住宅架空层就不计入容积率。真正计入容积率的，是住宅面积、商业面积以及物业、社区用房等。容积率真正的计算公式是：容积率 = 计容建筑面积 / 总建设用地面积。
这里要注意的是，总建设用地面积并不包括代征道路和代征绿化面积，实际上只占规划用地面积的80%。对于住户来说，容积率直接关系到居住的舒适度。低容积率意味着建筑面积少，建筑用地面积大，也就意味着人口密度低，绿化面积多，生活环境更舒适。比如，那些令人向往的别墅群，它们的容积率就远低于高层住宅。
而对于开发商来说，容积率则决定了地价成本在房屋中的比例。他们总希望在有限的建设用地上，建造尽可能多的住宅和商业设施，以最大化利用土地。
国土部为了规范容积率，也给出了相应的规定。这些规定根据不同的建筑类型，给出了容积率的参考范围。比如独立别墅的容积率为0.2至0.5，联排别墅为0.4至0.7……这些详细的规定，有助于平衡开发商和住户的利益。
那么，如何得知自己小区的容积率是多少呢？其实，你可以从开发商的工程部总平面图上找到答案。建筑总面积和建设用地面积都一目了然。
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